Zysk z wynajmu apartamentu na Phuket: 5 dzielnic pod lupą w 2026

W pierwszym kwartale 2026 roku przeciętny apartament w kondoinium na Phuket generuje 5,8-7,2% brutto rocznie z najmu krótkoterminowego. To więcej niż mieszkanie w Warszawie (3,8-4,5%), więcej niż costa na Costa del Sol (4,2-5,0%) i porównywalnie z Dubajem, ale przy trzykrotnie niższej cenie wejścia. Polski inwestor, który w 2021 roku kupił studio 35 m² w Bangla za 3,2 mln THB (ok. 380 tys. PLN), dziś inkasuje 22-28 tys. THB miesięcznie w sezonie i 12-15 tys. THB poza nim, a wartość lokalu wzrosła o ponad 30%.

Phuket nie jest jednak jednolitym rynkiem. Dzielnice różnią się ceną za metr kwadratowy, profilem najemcy i sezonowością tak radykalnie, jak Mokotów od Zakopanego. Poniżej rozkładam pięć kluczowych lokalizacji na czynniki pierwsze.

Szybka odpowiedź

• Średnia cena za m² na Phuket w 2026 r.: od 75 000 THB (Chalong) do 165 000 THB (Surin/Bangtao) za gotowe kondoinium z tytułem freehold na jednostkę zagraniczną.
• Stopa zwrotu brutto z najmu (rental yield): 5,8-7,2% w lokalizacjach turystycznych, 4,5-5,5% w dzielnicach rezydencjalnych.
• Obłożenie roczne w profesjonalnie zarządzanym apartamencie: 68-78% (według danych AirDNA i CBRE Thailand za Q4 2025).
• Koszty wejścia: opłata transferowa (2% wartości), podatek od prowadzącego biznes (3,3% SBT lub 0,5% stamp duty), honorarium prawnika (40-80 tys. THB), opłata za fundusz amortyzacyjny (sinking fund) jednorazowo.
• Koszty roczne utrzymania: common area fee (CAM) 40-80 THB/m²/mies., ubezpieczenie, zarządzanie najmem 20-30% przychodu brutto.
• Pięcioletni scenariusz realny (studio 35 m², Kata/Karon, cena 4,2 mln THB): łączny dochód netto po kosztach ok. 800-950 tys. THB plus aprecjacja kapitału szacowana na 15-25% (3-5% rocznie).

Warianty i scenariusze

Wariant A: Studio 30-40 m² w strefie turystycznej (Patong, Kata, Karon)

Profil najemcy to turysta na 5-14 nocy i coraz częściej cyfrowy nomada na 1-3 miesiące. Średnia cena: 95-130 tys. THB/m². Obłożenie sezonowe (listopad-kwiecień) sięga 85-92%, poza sezonem spada do 45-55%. Średni czynsz dobowy: 1 800-3 200 THB (Airbnb/Booking). Roczny przychód brutto przy 72% obłożeniu i średniej stawce 2 400 THB/noc: ok. 630 tys. THB dla studia 35 m². Po odliczeniu zarządzania (25%), CAM, prądu i drobnych napraw zostaje 380-430 tys. THB netto. Stopa netto: ok. 5,0-5,5% przy cenie zakupu 4,5 mln THB.

Ryzyko: wysoka sezonowość, konkurencja cenowa, zależność od lotów czarterowych.

Wariant B: Apartament 50-70 m² w Surin/Bangtao/Laguna

Profil najemcy: zamożny turysta z rodziną, ekspat pracujący zdalnie, emeryt z Europy Zachodniej lub Skandynawii szukający najmu na 3-6 miesięcy. Cena: 140-165 tys. THB/m². Obłożenie niższe (60-70%), ale stawki dobowe wyższe: 3 500-6 500 THB. Roczny przychód brutto (65% obłożenia, 4 500 THB/noc): ok. 1 070 tys. THB dla apartamentu 60 m². Netto po kosztach: ok. 640-720 tys. THB. Stopa netto: ok. 4,5-5,2% przy cenie zakupu 9,5 mln THB.

Zaleta: najwyższy potencjał wzrostu wartości kapitału (bliskość pola golfowego Laguna, marina, międzynarodowe szkoły). Według CBRE Phuket, ceny w Bangtao rosły średnio 6-8% rocznie w latach 2022-2025.

Wariant C: Apartament 45-55 m² w Chalong/Rawai

Profil najemcy: długoterminowy ekspat, emeryt, rosyjska i chińska diaspora. Cena: 75-100 tys. THB/m². Najniższy koszt wejścia na Phuket. Obłożenie w modelu długoterminowym (kontrakty 6-12 mies.): 88-95%. Czynsz miesięczny: 18-28 tys. THB. Roczny przychód brutto: 216-336 tys. THB. Netto (przy niższych kosztach zarządzania 15%): 170-260 tys. THB. Stopa netto: 4,0-5,8% przy cenie 4,5 mln THB.

Zaleta: stabilność cashflow, minimalna sezonowość. Wada: wolniejsza aprecjacja (2-4% rocznie).

Tabela porównawcza

Parametr	Patong/Kata/Karon	Surin/Bangtao	Chalong/Rawai	Bangkok (Sukhumvit)	Warszawa (Mokotow)
Cena za m² (THB)	95 000-130 000	140 000-165 000	75 000-100 000	110 000-160 000	ok. 190 000*
Cena za m² (PLN)	ok. 11 400-15 600	ok. 16 800-19 800	ok. 9 000-12 000	ok. 13 200-19 200	14 000-18 000
Stopa brutto	6,5-7,2%	5,8-6,5%	4,8-5,8%	4,5-5,5%	3,8-4,5%
Stopa netto	5,0-5,5%	4,5-5,2%	4,0-5,0%	3,5-4,5%	2,8-3,5%
Obłożenie roczne	68-78%	60-70%	88-95%	85-92%	92-97%
Aprecjacja roczna	4-6%	6-8%	2-4%	3-5%	2-4%
Profil najemcy	Turysta, nomada	Zamożny ekspat, rodzina	Emeryt, długoterminowy ekspat	Korporacja, ekspat	Lokalny najemca
Sezonowość	Wysoka	Umiarkowana	Niska	Niska	Minimalna

Przeliczenie THB/PLN po kursie 0,12 PLN/THB (Q1 2026). Cena w Warszawie przeliczona orientacyjnie na THB po tym samym kursie.

Ryzyka i błędy

1. Kupno pod gwarancją zysku bez weryfikacji dewelopera. Programy 'guaranteed return' (7-10% przez 3-5 lat) brzmią atrakcyjnie. Realność tych obietnic zależy wyłącznie od kondycji finansowej dewelopera. Jeśli projekt nie osiągnie zakładanego obłożenia, gwarancja może się skończyć z dnia na dzień. Zawsze weryfikuj track record firmy zarządzającej i analizuj, czy obiecana stopa jest realistyczna względem rynku.

2. Pominięcie struktury własności. Obcokrajowiec w Tajlandii może posiadać jednostkę freehold w kondoinium, ale tylko w ramach 49% zagranicznych udziałów w budynku. Kupno leasehold (30+30+30 lat) jest tańsze, ale ogranicza płynność przy odsprzedaży i nie daje pełnej ochrony prawnej. Przed zakupem sprawdź kwotę zagraniczną w danym projekcie.

3. Niedoszacowanie kosztów zarządzania. Profesjonalna firma property management na Phuket pobiera 20-30% przychodu brutto plus koszty sprzątania, prania, drobnych napraw i marketingu na OTA. Samodzielne zarządzanie z Polski jest praktycznie niemożliwe.

4. Ryzyko walutowe. Przychody w THB, zobowiązania podatkowe w PLN. Kurs THB/PLN wahał się w przedziale 0,105-0,125 w ostatnich trzech latach. Deprecjacja bahta o 10% zjada cały roczny zysk netto ze studia w Patong.

5. Obowiązki podatkowe w Polsce. Jako rezydent podatkowy RP, musisz zadeklarować dochód z najmu zagranicznego w PIT. Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Tajlandią (metoda wyłączenia z progresją). Dochód opodatkowany w Tajlandii jest zwolniony w Polsce, ale wpływa na stawkę podatku od pozostałych dochodów.

6. Brak due diligence prawnego. Minimalne wydatki na prawnika (40-80 tys. THB) chronią przed wadami tytułu własności, nielegalnymi dobudówkami i problemami z pozwoleniami. Nigdy nie kupuj bez niezależnego audytu prawnego.

7. Przecenianie aprecjacji. Wzrost cen 6-8% rocznie w Bangtao to dane historyczne, nie gwarancja. Nadpodaż nowych projektów (w 2025 r. na Phuket oddano ponad 4 000 nowych jednostek) może spowolnić dynamikę.

FAQ

Jaki jest realny zysk z wynajmu apartamentu na Phuket w 2026 roku?

W zależności od lokalizacji i modelu najmu, stopa zwrotu netto wynosi od 4,0% do 5,5% rocznie. Najwyższe zyski generują studia 30-40 m² w strefach turystycznych (Patong, Kata) przy profesjonalnym zarządzaniu najmem krótkoterminowym.

Ile kosztuje apartament na Phuket w przeliczeniu na PLN?

Studio 35 m² w Kata/Karon to wydatek rzędu 400-550 tys. PLN. Apartament 60 m² w Bangtao/Surin kosztuje 1,0-1,2 mln PLN. Najtańsze lokale w Chalong zaczynają się od 320 tys. PLN za 40 m².

Czy Polak może kupić mieszkanie na Phuket na własność?

Tak. Obcokrajowiec może posiadać jednostkę freehold w kondoinium, pod warunkiem że zagraniczne udziały w budynku nie przekraczają 49% całkowitej powierzchni. Środki na zakup muszą zostać przelane z zagranicy w walucie obcej i przewalutowane na THB w tajlandzkim banku (wymagane potwierdzenie FET/Thor Tor 3).

Jakie są koszty utrzymania apartamentu na Phuket?

Opłata za części wspólne (CAM): 40-80 THB/m²/miesiąc (1 400-2 800 THB miesięcznie za 35 m²). Ubezpieczenie: ok. 3 000-6 000 THB/rok. Zarządzanie najmem: 20-30% przychodu brutto. Podatek od nieruchomości: dla nieruchomości o wartości poniżej 50 mln THB stawka wynosi 0,02-0,1% rocznie.

Jak rozliczyć dochód z najmu na Phuket w polskim PIT?

Polsko-tajlandzka umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje metodę wyłączenia z progresją. Dochód opodatkowany w Tajlandii jest zwolniony z podatku w Polsce, ale wpływa na ustalenie stawki PIT od pozostałych polskich dochodów. Obowiązek złożenia PIT-36 z załącznikiem PIT/ZG pozostaje.

Phuket czy Bangkok - co bardziej opłacalne dla inwestora?

Phuket oferuje wyższe stopy brutto (6,5-7,2% vs 4,5-5,5%) dzięki turystyce, ale wymaga aktywnego zarządzania i jest sezonowy. Bangkok daje stabilniejszy cashflow (obłożenie 85-92%) i niższe koszty zarządzania przy najmie długoterminowym. Dla polskiego inwestora szukającego pasywnego dochodu bez wizyt na miejscu, Bangkok bywa prostszy operacyjnie.

Czy opłaca się kupić apartament na Phuket na kredyt?

Tajlandzkie banki zasadniczo nie udzielają kredytów hipotecznych obcokrajowcom. Część deweloperów oferuje wewnętrzne raty (30-70% ceny na 3-5 lat, oprocentowanie 5-8%). To droższe niż kredyt w Polsce, ale eliminuje ryzyko walutowe po stronie zobowiązania.

Jak wygląda sezonowość najmu na Phuket?

Szczyt sezonu trwa od listopada do kwietnia (80-92% obłożenia). Okres monsunowy (maj-październik) obniża obłożenie do 40-55% w strefach plażowych. Dzielnice rezydencyjne (Chalong, Rawai) z najemcami długoterminowymi odczuwają sezonowość w minimalnym stopniu.

Ile trwa lot z Polski na Phuket?

Bezpośrednie loty czarterowe z Warszawy (LOT, sezonowo) trwają ok. 10-11 godzin. Połączenia z przesiadką (Doha, Dubaj, Stambuł) zajmują 14-18 godzin. Różnica czasowa: Phuket jest 5-6 godzin przed Polską (w zależności od czasu letniego/zimowego), co ułatwia zdalne zarządzanie - poranną korespondencję z managerem załatwisz przed polskim południem.

Phuket czy Hiszpania - porównanie dla polskiego inwestora?

Apartament na Costa del Sol (Marbella, Torremolinos) generuje 4,2-5,0% brutto, ale ceny za m² są o 40-60% wyższe niż na Phuket. Hiszpania oferuje łatwiejszy dostęp prawny (UE), brak bariery walutowej (EUR) i krótszy lot (3,5 godz.). Phuket wygrywa stopą zwrotu, tempem aprecjacji i niższym progiem wejścia. Wybór zależy od tolerancji ryzyka i horyzontu inwestycyjnego.

Pięcioletni scenariusz: studio 35 m² w Kata (zakup Q1 2026)

• Cena zakupu: 4 200 000 THB (ok. 504 000 PLN)
• Koszty transakcyjne: ok. 160 000 THB (opłata transferowa, SBT, prawnik, sinking fund)
• Łączna inwestycja: 4 360 000 THB
• Roczny przychód brutto: 580 000 THB (72% obłożenia, śr. 2 200 THB/noc)
• Koszty roczne: zarządzanie 145 000 THB, CAM 21 000 THB, ubezpieczenie 4 000 THB, drobne naprawy 10 000 THB = 180 000 THB
• Dochód netto roczny: ok. 400 000 THB (ok. 48 000 PLN)
• Stopa netto: ok. 9,2% od przychodu, 5,3% od zainwestowanego kapitału (uwzgl. koszty wejścia)
• Dochód netto w 5 lat: ok. 2 000 000 THB (240 000 PLN)
• Szacowana wartość lokalu w 2031: 5 250 000-5 500 000 THB (aprecjacja 4-5%/rok)
• Łączny zwrot (dochód + aprecjacja): ok. 3 050 000-3 150 000 THB na zainwestowane 4 360 000 THB, czyli 70-72% w ciągu 5 lat przed uwzględnieniem inflacji i ryzyka kursowego

To scenariusz realistyczny, nie optymistyczny. Przy gorszym obłożeniu (60%) roczny dochód netto spada do ok. 300 000 THB, a pięcioletni zwrot do 55-60%.

Kluczowa rekomendacja

Dla polskiego inwestora z budżetem 400-600 tys. PLN, który szuka wyższej stopy zwrotu niż polski rynek i akceptuje ryzyko walutowe oraz odległość operacyjną, studio 30-40 m² w Kata, Karon lub Kamala na Phuket stanowi najbardziej zbalansowaną opcję w 2026 roku. Wybieraj gotowe projekty z udokumentowanym obłożeniem (minimum 2 lata historii), sprawdzonym zarządcą i potwierdzoną kwotą zagraniczną freehold. Nie kupuj 'na papierze' bez wizyty na miejscu i niezależnego audytu prawnego.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->